Mietrecht: unwirksame Klauseln im Mietvertrag und Gründe für Mietminderung

Es könnte alles so schön sein: die Wohnlage perfekt, der Mietzins angemessen und der Vertrag unterzeichnet. Doch leider ist das anfängliche Mieterglück nicht immer von Dauer. Mal weist die Hausordnung Fallstricke auf, die man zuvor überlesen hatte, ein andermal offenbart auch die Wohnung selbst mit der Zeit den einen oder anderen Mangel.

Doch was darf der Vermieter wirklich verlangen? Welche Ansprüche darf auf der anderen Seite der Mieter geltend machen?

Aktenordner Wohnen Miete

Grundsätzliches

Hausordnungen und Mietverträge müssen sich an geltendes Recht halten. Tun sie das nicht, sind die betreffenden Klauseln unwirksam – selbst dann, wenn man sie unterschrieben hat. Oft steckt der Teufel dabei im Detail. Ein genauer Blick in die Dokumente lohnt sich daher.

Vorsicht bei Mietminderung

Gibt es einen Schaden oder Mangel, der die Wohnqualität einschränkt, hat der Mieter prinzipiell das Recht, zum Ausgleich einen Teil der Miete einzubehalten. Doch Vorsicht:

  • Hat der Mieter den Schaden selbst verschuldet, ist eine Mietminderung ausgeschlossen!
  • Auch Mängel, die alters- oder abnutzungsbedingt sind, rechtfertigen keine Kürzung der Miete!
  • Was in welcher Form als zumutbar gilt, kann sich zudem regional unterscheiden.

Mietminderungstabellen sollten daher nur mit äußerster Zurückhaltung zurate gezogen werden. Sie listen bloß Einzelfallentscheidungen auf, bilden aber kein allgemeines Anrecht auf Mietminderung ab. Bevor du die Mietzahlung reduzierst, solltest du immer zuerst die Rechtsberatung des örtlichen Mietervereins in Anspruch nehmen. Zudem gibt es die Möglichkeit, die Miete „unter Vorbehalt“ zu zahlen. So bist du auf der sicheren Seite. Denn erweist sich später, dass die Miete zu Unrecht gemindert wurde, droht unter Umständen die Kündigung.

Justitia

1.) Kündigung bei Nachwuchs

In München wurde einem Mieter gekündigt, weil seine Frau ein zweites Kind erwartete. Das Argument des Vermieters: Die Einzimmerwohnung sei zu klein für vier Personen. Das Gericht hielt die Kündigung für rechtens.

Dieser Fall ist allerdings eine Ausnahme: Darüber, wer und wie viele Personen in einer Wohnung leben dürfen, hat der Vermieter in der Regel nicht zu entscheiden, solange

  1. ) die Mitbewohner aus dem direkten familiären Umfeld des Mieters stammen und
  2. ) pro Person mehr als 6–9 m2 zur Verfügung stehen.

Kinder oder Ehegatten brauchen als Mitbewohner also keine Erlaubnis des Vermieters. Will der Freund bzw. die Freundin, ein naher Verwandter oder eine Pflegekraft in die Wohnung mit einziehen, muss der Vermieter zwar gefragt werden, doch ist er meist verpflichtet, seine Zustimmung zu erteilen. Vorausgesetzt natürlich, die Wohnung ist nicht zu klein, wie im Fall der Münchner Familie.

Big Family (4) The Negrons

2.) Übergriffige Hausordnung

Noch in den 1960er Jahren war es üblich, dass Vermieter Übernachtungsverbote für „Damenbesuch“ verhängten. Hausordnungen, die in die private Lebensführung eingreifen, sind allerdings nicht mehr erlaubt. So sind neben Einschränkungen des Besuchsrechts auch über den gesetzlichen Rahmen hinausgehende Begrenzungen der Fahrstuhlnutzung, des Musizierens oder der Zimmertemperatur tabu.

Anweisungen, dass Kinder sich während der Ruhezeiten ruhig verhalten müssen, sind aus diesem Grund ebenfalls unwirksam. Kinderlärm gilt vor dem Gesetz als normal – Eltern dürfen die Kinder nur nicht zusätzlich zum Lautsein anstacheln.

Drummer girl

3.) Unwirksame Klauseln

„Die Haltung von Tieren in der Wohnung ist untersagt.“ Ein solch pauschales Verbot ist unzulässig. Denn Kleintiere wie Wellensittiche, Fische oder Meerschweinchen dürfen immer gehalten werden. Wer vorhat, sich einen Hund oder eine Katze zuzulegen, braucht allerdings tatsächlich das Okay des Vermieters.

Übrigens: Selbst wenn der Mietvertrag Hunde und Katzen in der Wohnung erlaubt, sollte man dieses Recht nicht ungefragt überstrapazieren. Denn der Vermieter hat bei der Anzahl der Haustiere durchaus noch ein Wörtchen mitzureden. Auch gibt es kein Recht auf Gleichbehandlung: Wenn der Vermieter einer Mietpartei mehrere Tiere erlaubt, muss das nicht für alle gelten.

imgur/fallling

4.) Bauarbeiten

Für notwendige Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten ist der Vermieter zuständig. Sollte sich dieser nicht umgehend darum kümmern, muss das der Mieter nicht hinnehmen. Auch wenn während einer Reparatur Beeinträchtigungen auftreten, darf der Mieter sogenannte „Gewährleistungsrechte" in Anspruch nehmen und den Mietzins kürzen. Ist zum Beispiel das Klo aufgrund einer Badsanierung mehrere Tage lang unzugänglich, kann die Miete für diesen Zeitraum in einigen Fällen sogar komplett entfallen.

Wichtig ist aber, dass der Vermieter umgehend schriftlich über den Mangel informiert wird. Auf Modernisierungen, weil einem etwa das alte Badezimmer nicht gefällt, besteht außerdem kein Anspruch. Hier gilt: Gemietet wie gesehen.

My toilet

5.) Mieterhöhung bei Instandhaltung

Mieter haben ein Anrecht auf Instandhaltung. Auf der anderen Seite müssen sie es aber auch über sich ergehen lassen, wenn der Vermieter von sich aus Instandhaltungsmaßnahmen durchführen will. Diese rechtfertigen allerdings keine Mieterhöhung!

Werden zum Beispiel im Altbau die verrotteten Kastenfenster durch neue Fenster mit Isolierglasscheiben ersetzt, so wird dadurch lediglich die weitere Bewohnbarkeit der Wohnung gewährleistet. Ausschließlich Modernisierungen, die tatsächlich einen Mehrwert für den Mieter bringen, können auf den Mietzins umgelegt werden.

Under the Floorboards

6.) Veraltete Heizung und Elektrik

Der Heizkörper wird bloß handwarm und in den Wänden stecken hoffnungslos veraltete Elektroleitungen, bei denen sofort die Sicherung durchbrennt, sobald einmal Waschmaschine und Herd gleichzeitig in Betrieb sind? Solche Probleme sind gerade in Altbauten keine Seltenheit. Hinnehmen muss man derart gravierende Mängel jedoch nicht.

Electrical installation

7.) Zugluft

Undichte Fenster und Türen sind Altbau-Mietern ebenfalls nur allzu bekannt. Solange das jedoch bloß einen gewissen Luftzug zur Folge hat, gehört das zur altersgemäßen Ausstattung dazu. Auch schiefe Wände und hellhörige Fußböden sind in einem Altbau kein Mangel. Wer Altbau mietet, muss mit Altbau leben.

Anders sieht es hingegen aus, wenn die Zugluft die Kerzen auf dem Tisch auspustet und Schlagregen durch die Fenster dringt. Hiergegen kann der Mieter Abhilfe verlangen. Zudem muss jede Modernisierungsmaßnahme – sei es eine neue Wand oder ein neuer Fußboden – heutigen Standards genügen.

Light Under the Door

8.) Störungen durch Nachbarn

Spielende Kinder, Hundegebell, ein probendes Streichquartett – eine gewisse Geräuschkulisse ist in einem Mietshaus unvermeidbar. Die Grenze zur Lärmbelästigung ist jedoch dann erreicht, wenn gesetzliche Ruhezeiten nicht eingehalten werden oder die Zimmerlautstärke penetrant überschritten wird.

Was das genau heißt, entscheidet der Einzelfall. Beschwert sich ein Mieter über wiederholte Ruhestörungen, muss sich der Vermieter jedoch darum kümmern. Gleiches gilt für Geruchsbelästigungen aus der Nachbarwohnung. Störungen durch Nachbarn stellen nämlich eine Beeinträchtigung der Mietsache dar und rechtfertigen eine Mietminderung.

Da allerdings sowohl Lärm als auch Gestank sehr unterschiedlich wahrgenommen werden, sollte man unbedingt erst das Gespräch suchen, bevor man die Miete kürzt.

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9.) Vermieter mit Zweitschlüssel

Wird man sonntagmorgens geweckt, weil der Vermieter im Schlafzimmer steht, kann das nur eines bedeuten: Er hat einen Zweitschlüssel. Tatsächlich glauben zahlreiche Vermieter, sie hätten ein Anrecht auf einen Zweitschlüssel – immerhin handele es sich ja um ihr Eigentum. Doch das ist ein Irrtum. Wer seine Wohnung vermietet, tritt entscheidende Nutzungsrechte an den Mieter ab.

Ähnlich verhält es sich übrigens auch mit den Gemeinschaftsräumen und dem gemeinsam genutzten Garten: Diese Flächen darf der Vermieter nicht einfach für sich beanspruchen, zum Beispiel, um seinen privaten Sperrmüll dort abzustellen.

Day 98  - The Key!

Es gibt somit einige Dinge, die man sich als Mieter nicht gefallen lassen muss. Bei allen Beschwerden empfiehlt es sich jedoch, immer zuerst das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, bevor man die Miete kürzt oder Rechtsmittel einlegt. Denn von einem guten Mietverhältnis profitieren immerhin beide Parteien.

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